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敷引が最高裁で有効判決!!
 
今回の最高裁の判決を一言で言うと、
 
「え?敷引なんて自然損耗の借主負担でしょ?合意してるんだから有効に決まってんじゃん。」
 
ごくシンプルww。というか、今までの論争はなんだったんだというレベル。担当弁護士のお怒りもごもっともw
 
 下級審では、敷引の性質として前払い賃料の一部やら空室損料やら、貸主サイドは過去に最高裁で認められている渾然一体説を盾にその合理性を必死に争っていたわけだが、それを今回は3ヶ月の敷引分まとめて全部「自然損耗の借主負担分」といってのけた上で、合意したんだから有効としているのがすごい。いくら礼金や更新料を考慮したといっても大雑把過ぎだw
 
 
◆合意>合理性
 
お決まりの消費者契約法の法解釈の問題で言えば、この判決のポイントは「完璧な合理性を求めずに、合意を重視している」ことだろう。敷引きの合理性が認められたから有効になったわけではないという点だ。
 
先のとおり、敷引金を全て原状回復費として見た場合、今回認められている敷引額は、壁紙全部張り替えられるレベルの金額。いくら貸主が主張する「紛争防止」という観点といっても、普通に高額だし、紛争しない代わりに全部借主が負担しろ、つまりリスクを全て借主に負えとも言える額だ。敷引そのものの合理性という意味では全くもって完璧とは言い難い。事実、判決文自体も、「"あながち"不合理とはいえない」とういう言葉を使っており、裁判所も敷引きに100%の合理性を認めていないことは明らかだ。
 
 敗訴した更新料の高裁判決をはじめとする「条項そのものに合理性なし→即信義則違反→無効」という最近のパターンにハマらず、有効とされたのは、やはり合理性よりも「合意がなされていたかどうか」に重心をおいた判断がなされたと言えるだろう。
 
◆≪特約は有効≫ 原状回復裁判はほぼ勝負あり。
 
 もうひとつの大きなポイントは、「特約分の自然損耗は賃料に含まれていないと解釈するのが相当」としている点だ。最近の原状回復裁判は、「自然損耗の借主負担特約→賃料の2重払いだから即信義則違反→無効」という、これも黄金パターンができあがっており、特に、東京ルール下の契約でさえも、これを切り崩せないでいる状態だった。
 
この判決の解釈により、特約で自然損耗を借主に負担させても、賃料の2重取りにはならず、黄金パターンに当てはまらなくなるが、もっとも、合意すれば無条件負担である敷引が3.5ヵ月分までOKという基準が示されてしまった今、もはや議論する必要もなかろう。
これでほぼ無力化されていた東京ルールも復活を遂げ、平成17年の最高裁判決とも整合性がとれるわけだ。
 
自然損耗を借主負担とする特約は一定の要件を満たせば、消費者契約法10条に違反せず有効。
 
原状回復裁判戦争はここに終止符を打ったといっても過言ではない。
 
 
◆更新料裁判はどう影響する?
 
最高裁が10条後段要件の判断を「条項合理性よりも合意プロセスを重視した」とすれば、それは昨年10月に高裁で唯一勝訴した更新料の有効判決の解釈に近い。
言うまでもなく、更新料裁判の最高裁判決に大きく影響するだろう。
 
半年前の主張を繰り返すようだが、特約の成立要件として、完全な合理性を求められないのであれば、やはり更新料は「部屋を借りるために必要なお金(使用収益の対価)」という説明で十分であり、この範囲において双方が認識・合意していれば、「信義則に反するほどに、消費者の利益を害している」とも言えない、つまり更新料は有効というのが私のFAだ。

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お世話になります
テレビ朝日「お願い!ランキング」の石永と申します
現在私どもの番組で「お願い不動産」という新企画がありまして、そのコーナーで武緒様に出演のご協力をお願いしたくメッセージを送らせて頂きました。
その企画は
物件を探している若手芸人に「お願い不動産」に扮した芸人
(芸人:現在ロバート秋山さんを予定)とその部下に扮した専門家の方が物件を紹介するものです。
普通に良い物件からちょっと変わった「ワケあり物件」を
紹介したいと思っております。
ご協力いただけるのであれば1度武緒様のキャラクターなどを知るためお話させて頂ければと思います。
空いている日程などございましたら日にちの方指定していただければと思います。
メールアドレスの方に返信して頂けたらと思います。
ご協力お願いします。

テレビ朝日「お願い!ランキング」
石永遊
| 石永 遊 | 2011/04/20 5:31 PM |
東京港区地価大暴落・治安悪化の危機!

緊急拡散・送信のお願い

お世話になります。

中国大使館がいつの間にか国家公務員共済組合連合会所有の港区南麻布4丁目5677平方メートルの土地を落札しました。大使館は治外法権なので、軍事基地だって建設可能です。
そうなると、中国共産党員が集結し、治安が悪くなり、地価が大暴落してしまいます。
何としても阻止しなければなりません。
あとは野田佳彦財務大臣(post@nodayoshi.gr.jp)が承認すると売られてしまう段階です。
お願いです!「中国大使館へ土地を売る承認をしないで下さい」とメールして下さい。
詳細はこちらをご覧ください。⇒ http://p.tl/5m0c
| KEN | 2011/05/10 11:38 AM |









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