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更新料無効判決を考える その2
 前回更新料の記事から半年振りの更新。

すぐに追加記事書くつもりで、冗談で「また来年」と書いたらホントに来年になっちまった。
ところで、この更新料。業界では相当旗色が悪いと言われているが、本当にそうなのか?

ひとつひとつの要素を検証すると、有効もぜんぜんありえると思うのだが。

備忘録の意味も含めてまとめてみた。

★更新料の賃料性が認められる余地はある

 賃料性さえ認められれば、「対価性あり→10条後段の該当否定。→有効」となるわけだが、過去の判例で賃料性を認めたもの相当数ある。
下記のように、途中解約で精算されることがないのに、賃料の一部として一時金を認めた例はある。

・礼金は契約解除後に精算されないのに賃料性(先払い)を認めた判決がある。
・更新料も地裁・高裁で賃料性を認めている判決がある。
・近年の一連の更新料裁判以前にも賃料性を認めた判決はある。
・敷引きに対しても、礼金と同じように賃料の前払い性を認めた判例がある。

最終的に、「更新料」は使用収益の対価というのが私のFAだ。


★賃借権強化も認められた判例がある。

賃料性以外の対価性も関東圏においては判断がなされていないと考えてよいだろう。
京都では契約期間が1年であったため、期間の定めのない契約(貸主の6ヶ月前予告)に比較してプラス半年しか賃借権を強化できない。この権利の優位度合いが、賃料の2ヶ月という更新料に比較して「相対的に」価値が低いと判断された可能性がある。

関東圏では少なくとも、賃借権強化は1年半効力があり、この対価となる更新料も、京都例の半分。すなわち、強化の度合は京都の6倍高い(6倍理論)わけで、関東圏では賃借権強化面での対価性を認められる可能性があるのではないか。

そもそも、京都の判決ですら希薄であるとしながらも、対価性を認め、後段要件を該当性を否定した判決が地裁・高裁であるぐらいであるから、上記の6倍理論と、賃料性のコンボで有効となる可能性はある。

★8/27高裁判決の固有な点。

最初の高裁判決(8/27)は、契約書の更新条項に自動更新でも更新料がかかるという特約があった。
この条文の存在を、裁判所は「強行規定に相反する、より積極的な信義則違反」としていて、これが10条後段の該当性を後押しした可能性はある。

さらに、前回も書いたが、自動更新で更新料がかからないというのは、あくまで大阪高裁の判断である。判例としては過去に、支払い義務ありとするもの、契約解除の理由となるとするものがあり、仮に、支払い義務があるのであれば、信義則に反する要素は1つ減ることになり、結果が変わったことも考えられる。
ただし、2/24の大阪高裁判決は対価性の有無だけで無効判断しているので、8/27判決において、特約の有無は問題にならない可能性はあるが、それならば、まっとうな有効無効の割合はイーブンのはずだ。


ということで、長くなったので来週につづく。

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