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敷引き・礼金の行方
7月のネタで申し訳ないが、関西圏の敷引きが無効との判決が出ている。
これを受けて礼金方式への変更が進んでいるというが、この点についていくつか疑問が残る。
まず、敷引き特約の有効性を判例とともに整理すると、

‐暖饉垠戚麕 〇楾坩柄
→敷引きは「礼金」「更新料」「原状回復費」他が渾然一体となったものと解され、「有効である」という最高裁判決が下っていたため、有効であったと考えられる。

⊂暖饉垠戚麕 〇楾垳紂‘居期間が短かすぎて無効とされた?
→消費者契約法がらみで無効と判断された敷引きは以前にもある。半年程度の入居期間で敷引きを行ったところ、無効とされたケース。この場合仮に敷引きの内容が,任いν由であったとしても、入居期間が短すぎた(7ヶ月)ため、「高額」と判断された節がある。

消費者契約法 施行後 金額が多すぎて無効??(今回)
→そして今回のケース。入居期間は3年と十分な期間であったが、敷金7.5ヶ月敷引き6ヶ月。本件では、一般的な設定よりもかなり高額であり、敷引き金額が高すぎるということを裁判所は指摘した節がある。

上記から、敷金3ヶ月、敷引き2ヶ月などの通常の金額で、かつ、居住期間が十分であった場合に無効とされるのかは結果がはっきり出ていないということではないだろうか。つまり、一般的に行われている関西以西の敷引き契約は、未だ成立余地のあるものではないのか。

礼金+敷金方式にすれば問題は起こらないとされているが、そもそもこれだってあやしい。礼金の方が敷引きよりも説明がつかないし、実質あとからとるのか、先にとるのかの違いのみとなると、やっていることは実質同じだ。結局、敷引きが全面的に無効ならば、将来的に礼金そのものが取れなくなるということもあながち否定できないだろう。

「敷引き」というのはある程度根拠のある慣習として認められているということを、前提として考えれば、礼金よりも入居期間に応じて敷引き額を変動させるという方がまだましな気がする。借主に対しても説明はつく。

賃貸住宅にかかる一時金。これを0にしてしまうと、賃貸経営のうまみがなくなる。全国数百万の大家さんの収支計画が大きく狂う話になる。消費者契約法もしかり、焦点は「説明がつくかつかないか」であるように思えるゆえ、もっと合理的な一時金のあり方について考えるべきであり、「敷引きが駄目だから礼金!」なんていう安易な考え方はいずれ破綻するのではないだろうか。
| comments(2) | trackbacks(4) |
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上記判例で気にしてる家主さんも確かに増えてきてますね
店舗なんかは逆なのは昔からあるのにね!
例:15年以上借りたら保証金全額返還とか
一部ですが・・・どこでもあるのかな??
| 大阪の不動産屋 | 2006/09/30 7:44 PM |
敷引きは、退去時にもらった事になる。
礼金は、入居時にもらった事になる。
税金の計算方法が違うと小耳に挟んだことがあります。
| | 2007/03/09 9:33 PM |









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賃貸契約と慣習
♪か〜ぜひいた、かぜひいた ウルトラマンがかぜひいた エライこっちゃ〜 ♪ と、小さい頃うちの子どもが歌っていましたが、季節の変わり目で鼻かぜをひいてしまいました。 表題の件、地方片イナカの家主としては、重要な課題ですので、3年ぐらい前に本家サイ
| 大家さんのつぶやき | 2006/09/24 11:17 PM |
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