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原状回復@最高裁判所
最高裁判所が原状回復について初判断を下した。
リンク⇒判決文全文

やたらと騒がれているわけだが、判断の内容は真新しいものではない。
今回のポイントは
「負担区分表」があるからといって特約は成立しないということだ。

しかし、そんなのいまさら何をという話。
特約は従来から以下の三要件+αを満たした場合に限り有効という流れだ。

1.特約が暴利的ではない
2.特約の内容について借主が理解している
3.特約について借主が合意している。

この3要件のうち、いずれかを欠いたが為に無効と判断された判決はすでに星の数ほどあり、今回の最高裁判断は

「負担区分表があるからといって合意したとは限らない」

つまり、2.3.の要件を満たしていないということだ。

くわえて、「借主は退去時に壁紙の張替え費用を全額負担する」という文言の契約書では「自然損耗分をも含むとの解釈ができない」という判決が多くでているが、この文言が区分表になっただけである。

最高裁判断といえども、高裁までの流れで既に一般化した傾向を最高裁が追認した程度の話で特に大騒ぎするようなものではない。


【業界にはプラス要素では?】

逆に、特約を無条件無効化するような「公序良俗違反」での無効判決が
最近ではでてくる始末だったが、最高裁が「同意があれば有効」と明言して
いるわけだから、業界にとっては+と考えてよいのではないだろうか。

ただし、今回は平成10年の契約で、阪神公社の為更新がない、
つまり、消費者契約法については一切争点になっていないので注意
したいところだが、消費者契約法を争点とした裁判でも、将来負担費用の
明示がないことが10条に抵触するという内容であったことを考えれば、
特約の成立余地は十分残ると考えてよいだろう。


最後に、敷金問題研究会のサイトに、以下の記述がある。

「公社も、かなり細かい負担区分表を準備しており、 これが「一義的に明白でない」とされると、 およそ特約が成立する事例は考えられないと評価してよいでしょう。」

裁判所の指摘は
「区分表の負担が自然損耗文にも及ぶことが明記されていない」ということであり、契約書にその旨が書かれていれば区分表も効力を発すると逆解釈できる。したがって、このコメントは不適切。
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最高裁判決
やっとPCの調子が戻ってきたので、気をとりなおして。 12/17にも触れた最高裁判決の感想。 (某掲示板にレスで書き込んだものを編集) 最高裁の判決ですが、朝日新聞で判決を知り、最高裁のHPで判決文を一読した私の印象は、 http://heyasagase.jugem.cc/?eid=315#
| 大家さんのつぶやき | 2005/12/28 11:52 AM |
年末
もうすぐ除夜の鐘 紅白歌合戦やレコード大賞今年はプライド男祭があったりと 刻一刻と年末に近づいています 来年も引き続き 平野区 JR平野 JR加美 の賃貸物件の情報をブログにて発信していきます 皆様よいお年を 大阪市平野区 生野区 JR関西本線(大和路線)平野 JR加
| 大阪市平野区賃貸物件確認日記 | 2006/01/01 8:47 PM |
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